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土地财政是如何炼成的?  

2013-03-08 07:43:09|  分类: [经济时评] |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地财政是如何炼成的? - 一炮手 - 与公平正义同行

在1998年之前的近半个世纪,房子和货币的关系并不是那么直接,而是和“工龄”、“级别”等词语挂钩。虽然单位福利分房也需要付出货币代价,但是这个是次要的,最关键还是等级排位。

1998年,中国启动住房分配货币化的改革。1998年3月19日,在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上,当有记者问及住房制度的改革时。新任国务院总理朱镕基作了如下答复:“住房的建设将要成为中国经济新的增长点,但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。”

1998年,地方政府的土地出让收入仅有67亿元。2003年,地方政府的土地出让收入为9100亿元。五年时间,增长了140倍左右。1994年分税制下,地方政府财权大部上收,所以地方政府不得不把土地收入作为地方财政的支撑。在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半。2008年,广东湛江市麻章区地方财政一般预算收入1.58亿元。2009年,麻章区瑞云北路330亩房地产项目土地已拍卖成功,收益2.6亿元。该区仅仅卖出一块土地,带来的收入就是上年度全年地方财政一般预算收入的1.5倍以上。

有媒体报道了2009年中国土地出让金年终盘点报告称,2009年中国土地出让金总金额达15900亿元,其中,杭州土地收入为1200亿元,超过上海、北京居中国城市之首。《2010年中国城市房价排行榜》中,杭州以新房均价达25840元/平方米,位居榜首。

2009年最贵地块是上海新江湾城C6地块,占地114517平方米,楼面地价33147元/平方米,中建集团竞得。最高总价地块是广州番禺亚运城项目用地,占地2639520平方米,255亿元总价,12月22日,碧桂园、雅居联合竞得。土地出让金增幅最大城市是宁波,467亿元,比2008年增359%。1998年全国一年土地出让收入仅有67亿元,可是11年之后,广州一块土地就拍了当年全国一年土地出让收入的好几倍。

同时,还有很多地王频频的出现。就拿2009年来说,2009年9月30日,上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块,被绿地房地产竞得,成交价为72.45亿元。2009年11月5日,珠海十字门商务区马骝洲及北山咀地块,被华发房地产竞得,成交价为70.18亿元。2009年9月10日,上海长风6B(B6)、7C地块,被中海房地产竞得,成交价为70.06亿元。2009年11月20日,北京顺义区后沙峪镇地块,被大龙房地产竞得,成交价为50.5亿元。

堰新媒体网讯2010年10月28日报道,“从十堰市国土资源局获悉,市天津路775亩国有建设用地使用权在武汉成功拍卖,经过85轮激烈竞价,最终海南大洋公司以总价10.7亿元将其收入囊中。”湖北省一个地级市仅仅拍卖一块土地,就可以带来10亿元以上的收入。

现在,不仅是一线城市产生地王,就是连一些三线城市都可以产生单拍10亿元以上的“地王”。 2009年成交总价排在前10的地块中,国有企业独占8席,成交楼面地价排在前10中,国有企业同样独占8席。07年总价“地王”中,国有企业仅占3席(中海连同九龙仓竞得弹子石地块),民营企业独占7席,单价“地王”中,国有企业也仅占4席(远洋、莱福建设联合竞得杭一棉地块),民营企业独占6席。从这些数据来看,我们发现一个问题,就是国有企业推动地王越来越起主导作用。09年楼面地价排名前10 的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米,而07年为16234元/平方米。

中国指数研究院数据显示,“截至2010年11月22日,上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首,北京以1004.48亿元位列第二。大连为893.1亿元,同比暴增297.66%,天津为866.8亿元,同比增长42.93%,紧紧跟随北京之后,有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。”

同时引起大家关注的就是,大连的土地价格今年以不可思议的速度一路飙升,住宅用地每平方米均价已达5698.41元,暴增237%;商业用地均价21105.17元,暴增314%。对此有人分析,认为大连地价或将上涨,主要原因是政策推动。因为2009年7月1日,国务院原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》,重点发展支持29个区域,大连14个区域榜上有名,700多平方公里的土地虚席以待。

国有土地有偿出让始于1987年。1989年5月12日,国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》,规定土地收入40%上交中央财政,60%留归地方。但是到了1989年7月1日,财政部出台规定要求,城市财政部门先留下20%做城市土地开发建设费用,其余部分的40%上交中央、60%留归城市财政部门。

有关媒体报道,“1990年9月,财政部再次规定,地方上交中央出让收入后,根据不同地区上交情况,分批酌情返还,年终结算,大连等10个城市返还比例最高,为95-99%;1992年财政部又出规定,土地出让总额的5%上交中央。 这一局面在1993年12月国务院提出分税制改革之后得到了改善,土地出让收入全部留归地方政府。”

分税制改革之后,地方政府大部分增值税要上交中央。这种情况下,中央承诺土地收入的分配格局从中央和地方共享分成,转为由地方独享。就这样,卖地收入成为地方政府名副其实的第二财政。著名学者袁剑在《房地产套牢中国》一文提供的数据,从2001-2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元,约占同期全国地方财政收入的35%,此后呈现年年高升局面。清华大学土木水利学院副院长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉就全国土地收入占地方政府财政收入比重畸形情况列举了一组数据,其中杭州土地收入占全市财政收入比重高达202.4%。刘洪玉同时给出了国内其他一线高房价城市的土地收入比重情况:上海41.1%,天津89.1%,广州69.6%,北京45.8%。

就这样,土地财政就成为地方政府命根。地方政府为了增加卖地收入,从而想尽一切方法维持高房价。经济学常识告诉我们,高房价并不是高地价决定的,恰恰相反是高房价决定了高地价。如果预期房价下降,地价也就随着下降的。地价之所以这么高,就是地产商看好未来房价,从而愿意出更高的价格购买土地。

宽容货币政策、人为压低利率等政策,都是无形之中推高房价的。其实,各种调控政策,表面看起来是打压房价,实际上可能是给房地产商做广告而已。限购令的推出,就等于对消费者发出一种暗示,房子是相当紧张,所以才会限够令。要是不及时买,就没有了。

其实,土地财经炼成的原因有很多。这和当年分税制改革有很大关系,同时也中央计划用地指标有关,当然更重要就是土地产权背后的问题。土地财政对于地方政府来说,也是一种无奈的选择。对于纳税人来说,更是一种伤害。本来,我们的税负就如此沉重,但是为了住房,又交一笔住房税。

不用做多解释了,土地财政就这样炼成了。无论是买房还租房,其实我们都是直接或者间接给地方政府的第二财政做贡献。最终,还是苦了普通老百姓。

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